任意売却とは、売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を、金融機関の同意を得て売却する方法です。
ただし、すべての不動産で任意売却ができるとは限りません。
もし任意売却ができなかったとしたら、どうなってしまうのでしょうか。
そこで今回は、南予周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、任意売却ができないケースと、できない場合にはどうなるのかについて解説します。
任意売却と競売の違いとは？任意売却ができないこともある！
マイホームの購入には、住宅ローンを利用することが一般的です。
その返済期間は25年や35年と長期にわたることが多く、当初は予期していなかった出来事により返済ができない状況に陥ることもあるかもしれません。
そのようなときには、すぐに借り入れをしている金融機関へ出向き、返済計画の見直しを相談します。
それでも返済の目途が立たないという場合には、任意売却を検討すると良いでしょう。
何もせずに滞納を続けてしまうと、競売によって不本意にマイホームを失うことになるため注意が必要です。
ここでは任意売却とは何か、また競売との違いについて解説します。
任意売却とは？
そもそも任意売却とはどのような仕組みになっているのでしょうか。
不動産売却時には住宅ローンの完済が原則
住宅ローンの返済が困難となった場合には、不動産を売却することで住宅ローンを返済するという手段があります。
ただし、原則として不動産売却時には住宅ローンの完済が必要です。
これは、住宅ローンを組む際に不動産に設定された抵当権を外すための条件が、住宅ローンの完済となっているためです。
そのため、もし不動産の売却代金で住宅ローンを完済できない場合には、不足分の現金を用意しない限り通常の売却はできません。
金融機関の同意を得て売却
このような、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産の売却を可能にする方法が、任意売却です。
任意売却では、借り入れをしている金融機関に抵当権の解除を承諾してもらうことで、一般的な方法で不動産の売却が可能となります。
任意売却と競売の違いとは？
競売とは、金融機関が担保となっている不動産を差し押さえ、法的な手続きをとって強制的に売却することです。
任意売却であれば金融機関の同意を得ることで一般的な売却方法で売れるため、所有者の意思をある程度とおしたうえで、市場価格での取引が可能です。
しかし、競売では所有者の意思に関わらず強制的に売却されるため、売却条件や引き渡し時期、売却価格といったすべてが不本意に決められていしまいます。
競売の売却価格は、一般的な売却や任意売却に比べると安い傾向にあるため、売却後にも多額の借金が残る可能性が高いでしょう。
任意売却ができないケースとは？3つのケースと対処法
すべての不動産で任意売却ができるとは限りません。
ここでは、任意売却ができない3つのケースと、その対処法について解説します。
1.金融機関の同意を得られないケース
借り入れをしている金融機関の同意を得られなければ任意売却はできないと覚えておきましょう。
ただし、任意売却をすると競売よりも高く売れる可能性が高いため、金融機関にとっても、より多くの金額を回収できる任意売却に同意するケースが多くなります。
しかし「原則、任意売却は認めない」という方針の金融機関も存在します。
この場合、保証会社による代位弁済によって債権の移動があり、債権者が保証会社や債権の回収会社に変更されることで任意売却へ進められる可能性があるため、変更後の債権者へ相談しましょう。
2.共有者の同意を得られないケース
住宅ローンの返済をしているのは1人でも、その不動産の所有権を2人以上で有しているというケースもあります。
その場合、共有者全員の同意を得られなければ任意売却はできないと覚えておきましょう。
共有者が両親や配偶者など、近しい親族であれば同意を得やすいのですが、遠い親族や親族以外の共有者がいる場合には注意が必要です。
共有者が同意してくれない場合にはトラブルにならないよう、任意売却と競売の違いを説明し、任意売却のほうがメリットが大きいと理解してもらうことが大切です。
3.任意売却ができるだけの時間がないケース
任意売却では、不動産が競売にかけられるまでの間に売買契約を成立させ、引き渡しまでを済ませなくてはなりません。
しかし、購入希望者が住宅ローンを利用する場合、その審査に時間がかかるケースがあります。
その審査に時間がかかることで、任意売却成立前に競売の手続きに移行してしまうこともあるため、注意が必要です。
このように、時間的余裕がないケースでは、現金で購入できる買主をターゲットとした売却活動をおこないましょう。
任意売却ができないとどうなる？競売の流れを知ろう
何らかの理由により任意売却ができない場合、その後はどうなってしまうのでしょうか。
ここでは、競売の流れや自己破産の可能性を解説します。
任意売却ができないとどうなるのかを、事前に理解しておきましょう。
競売にかけられるとどうなる？
住宅ローンの滞納を続けてしまうと、債権者である金融機関は抵当権を行使して、裁判所に担保権の実行の申し立てをおこないます。
この手続きにより、裁判所はまず債務者の財産を差し押さえ、その後担保とした不動産を競売にかけることになります。
所有者が関与できない売却
任意売却では、通常の方法で不動産の売却をおこなえるため、所有者としてさまざまな関りを持つことになりますが、競売では所有者が関与することはまったくありません。
裁判所が、ただ粛々と事務処理を進めていくだけです。
そのため、競売の開始が決定されると物件情報が広く公開され、知人や近隣の方などへ競売にかけられることを知られる可能性もあります。
また、任意売却では売却代金から引っ越し費用の捻出が認められるケースがありますが、競売で認められることはありません。
安く落札される可能性
一般的に、競売での落札価額は市場相場の7～8割ほどになります。
当然、競売による売却代金はローンの返済に充てられますが、それでもローンが完済できないケースがほとんどです。
ローンが完済できないのであれば、その残債を競売後も払い続けることになるのです。
自己破産をするとどうなる？
競売がおこなわれてもローンを完済できない場合には、競売後の生活も困窮すると考えられます。
もし残債の支払いができないとなったら、自己破産を検討することになるかもしれません。
自己破産をするとどうなるのでしょうか。
自己破産をすると、すべての債務の返済が免除されます。
しかし、債務者が自己破産をしても、残債の返済義務は連帯保証人に残ります。
また、住民税・固定資産税・国民健康保険料といった税金の滞納がある場合には、自己破産をしても免除されることはありません。
なお、自己破産をするには預貯金や自動車などの財産の多くを手放すことになり、その後の生活に支障をきたす可能性も高いため、慎重に判断する必要があるでしょう。
まとめ
任意売却をおこなうタイミングは、競売にかけられる一歩手前です。
住宅ローンの返済が苦しいと感じたら、早い段階で金融機関や不動産会社へ相談することが重要です。
私たち「伊大不動産」では、南予周辺エリアで不動産売却のサポートをしています。
任意売却をご検討中の方は、ぜひ弊社へご相談ください。
