リースバックとは、自宅を売却後も住み続けることのできる不動産活用方法です。
引っ越しをせずに自宅を現金化できるとあって、老後資金が不安な方や、住宅ローンの返済が苦しくなってきたという方などからリースバックに注目が集まっています。
そこで今回は南予周辺で不動産売却をご検討中の方向けに、リースバックとは何か、その仕組みを解説します。
また、リースバックのメリット・デメリット、リバースモーゲージとの違いについても理解しておきましょう。
売却後も住み続けられるリースバックの仕組みとは？
自宅を売却後も住み続けられるとは、いったいどのような仕組みになっているのでしょうか。
ここでは、リースバックの仕組みと流れについて解説します。
リースバックの仕組みとは？
リースバックとは、住んでいる自宅を売却し、売却後は買主と賃貸借契約を結ぶことで、そのまま自宅に住み続けられるという仕組みです。
家賃の支払いは必要ですが、短期間のうちにまとまった資金を調達でき、手にした資金の使いみちは自由です。
また、リースバックの契約によっては、一定の条件のもと自宅を買い戻せる権利（買い戻し特約）をつけられます。
その場合、買主との契約で取り決めた期間内であれば、買い戻し金額を支払うことで、売却した自宅を買い戻すこともできるという仕組みとなっています。
リースバックの流れとは？
リースバックは次のような流れで手続きを進めます。
なお、業者によっても異なりますが、一般的にリースバックの申し込み後2週間～1か月程度で売却代金を受け取ることが可能です。
1.自宅の売却
リースバック業者へ売却を相談すると、物件の査定がおこなわれます。
提示された買取金額に納得をしたのちに、買主となるリースバック業者と売買契約の締結です。
売却後、自宅の所有権は買主であるリースバック業者へ移転することになります。
2.賃貸借契約の締結
次に、リースバック業者を貸主とした賃貸借契約を締結します。
契約によっても異なりますが、一般的には2年程度の契約期間で契約を結び、契約期間満了前に更新、または再契約するとうケースが多いでしょう。
3.買い戻し
売却した自宅の買い戻しを希望する場合には、売却時に買い戻し特約をつけておく必要があります。
買い戻しが可能であれば、買主と売買契約を結び、売却した自宅を買い戻します。
リースバックのメリットとは？デメリットを理解したうえで決断を
リースバックを利用する際には、その仕組みを理解したうえで、メリットやデメリットをきちんと把握しておくことが大切です。
ここでは、リースバックのメリット・デメリットについてみていきましょう。
リースバックのメリットとは？
リースバックのメリットとは、主に次の5つです。
- 自宅の売却後も済み続けられる
- 現金化が早く、使いみちは自由
- 固定資産税の支払いが不要になる
- 自宅の売却を周囲に知られない
- 売却した自宅を買い戻せる可能性がある
リースバックの最大のメリットは、売却後も住み続けられることでしょう。
通常の不動産売却であれば、転居に伴う新居探しや引っ越し準備、引っ越し費用も発生しますが、リースバックではこれらは発生しません。
また、引っ越しをしなければ近所の方に自宅の売却を知られる心配もないでしょう。
自宅を売却することで得られるメリットとしては、固定資産税や修繕などの、不動産の維持にかかるコストがかからないということも挙げられます。
マンションの場合では、管理費・修繕積立金の支払いもなくなるため、月々の負担が軽減されると考えられます。
リースバックでは、現金化が早いこともメリットのひとつです。
通常の不動産売却では、買主の住宅ローン審査など時間のかかる手続きがありますが、リースバックではリースバック業者による一括現金買取となるため、現金化までの期間が早いのです。
また、受け取った現金は不動産の売却代金であることから、その使いみちが制限されることはありません。
さらに、契約時に特約をつけておくことで、将来的に売却した自宅を買い戻せる可能性があるということもメリットといえるでしょう。
リースバックのデメリットとは？
一方、リースバックのデメリットとは、主に次の4つです。
- 売却価格が相場より安くなりがち
- 家賃が相場より高くなりがち
- オーバーローンの場合は利用できない
- ずっと住み続けられるとは限らない
リースバックでは、売却価格が不動産市場の相場よりも安くなるケースが多いというデメリットがあります。
物件にもよりますが、近隣相場の6～9割程度になると考えておくと良いでしょう。
これは、リースバック業者が家賃収入を得る投資用物件としての利回り重視で査定をおこなうためです。
また、売却後に支払う家賃については、売却価格に対する利回りを考慮して決定されるため、近隣相場よりも高く設定されるケースが多くなります。
なお、リースバックはオーバーローンの場合には利用できません。
オーバーローンとは、自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまう状態のことで、ローンが完済できなければ融資先の金融機関から抵当権を外す許可が得られないため、売却自体ができないのです。
そして、リースバックの重大なデメリットとして、ずっと住み続けられるとは限らないことが挙げられます。
リースバックでは賃貸借契約の期間が定められていることが多く、所定の期間の満了後は、貸主が再契約を認めない限り退去しなければならないため、注意が必要です。
リースバックとリバースモーゲージの違いとは？
リースバック以外で自宅に住み続けながら資金調達をする不動産活用方法として、リバースモーゲージというものがあります。
リバースモーゲージは、リースバックの利用を検討する際によく比較されます。
ここでは、リースバックとリバースモーゲージの違いについてみていきましょう。
仕組みが違う
リースバックでは住みながら自宅を売却することで資金を得ますが、リバースモーゲージでは自宅を担保として金融機関から融資を受けるという仕組みになっています。
リバースモーゲージは高齢者を対象としたサービスのため、老後の生活資金などを借りるローンと考えると良いでしょう。
なお、毎月の支払いは利息のみで、契約者の死亡時に担保となっている自宅を売却するなどによって一括返済します。
資金の使途制限が違う
リバースモーゲージで手にした資金は借入金なので、生活資金など金融機関が認めるものに限られます。
一方、リースバックでは売却代金として現金を受け取るため、その使いみちは自由です。
所有権の所在が違う
リースバックでは当初の売却時に所有権を買主へ移転しますが、リバースモーゲージで所有権の移転をおこなうのは一括返済時となります。
なお、リバースモーゲージで借りた資金を相続人などが返済することができれば、売却する必要はないため、所有権を残すことが可能です。
まとめ
住み慣れた自宅から転居はしたくないものの、まとまった資金が必要になった、住宅ローンの返済が苦しくなったという場合は、リースバックの利用を検討してみましょう。
その際には、メリット・デメリットを十分に理解し、無用なトラブルが起きないよう備えることが大切です。
私たち「伊大不動産」では、南予周辺エリアで不動産売却のサポートをしています。
リースバックをご検討中の方は、ぜひ弊社へご相談ください。
