空き家の所有者には管理責任があります。
適切な管理を怠ると「特定空家」に指定され、固定資産税額が跳ね上がるなどのリスクが生じるため注意が必要です。
維持管理の手間や費用もかけたくないという方は、早めに売却することをおすすめします。
今回は、南予周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、特定空家とは何か、その認定基準と指定されることにより生じるリスクについて解説します。
法律で認定された特定空家と通常の空き家の違いとは？
近年、全国的に増加を続ける空き家が周辺環境に悪影響を及ぼす可能性があるとして社会問題となっています。
そこで、国土交通省は2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。
この法律によって定められた認定基準を満たす建物は、「特定空家」として自治体により指定を受けることになります。
ここでは、法律で認定された特定空家と通常の空き家の違いについてみていきましょう。
通常の空き家とは？
空き家とは、建物およびその敷地について常に居住その他の使用がおこなわれていない家とされています。
親族などからの相続により取得した空き家であっても、所有者には周辺の生活環境に悪影響を及ぼさぬよう適切な管理に努める責任が課されています。
この責任がきちんと果たされているものが通常の空き家となります。
通常の空き家では、特別措置法の対象から外れているため、施行後もとくに変更はありません。
特定空家とは？
特定空家とは、法律の認定基準を満たし、そのまま放置するべきではないと指定されている空き家のことです。
特定空家の所有者には、建物の修繕や解体、庭木の伐採など周辺環境の保全のために必要な対処をおこなう責任が課されます。
そのため、自治体より助言・指導・勧告・命令を受けることになりますが、これらを無視した場合には行政代執行がおこなわれ、その費用は所有者が支払うことになります。
特別措置法における特定空家の認定基準とは？
特別措置法における特定空家の認定基準を把握しておきましょう。
特定空家の認定基準とは
特定空家の認定基準は以下の4つです。
認定基準①そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となる恐れがある
建物や屋根瓦、門扉などが荒廃により破損しており、倒壊の危険性がある状態をいいます。
具体的には、建物自体が著しく傾いている、基礎と土台にずれが発生している、柱と梁にずれが発生しているといった状態です。
認定基準②著しく衛生上有害となる恐れがある
汚物からの汚臭、ゴミの放置によって害獣などが繁殖し衛生上有害となる恐れのある状態をいいます。
具体的には、浄化槽などの放置や破損により汚物が流出し臭気が発生している、ゴミの放置や不法投棄によりネズミやハエ、蚊などが多数発生しているといった状態です。
認定基準③著しく景観を損なっている
建物の落書きや庭木の繁茂などで地域の景観を損なっている状態をいいます。
具体的には、多数の窓ガラスが割れたまま放置されている、立木が建物の全面を覆うほど繁茂している、敷地内にゴミなどが散乱、山積みしたまま放置されているといった状態です。
認定基準④周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である
近隣住民に迷惑や危険を及ぼすなど、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態をいいます。
具体的には、立木の腐朽や倒壊、枝折れなどで隣地や道路などにまで枝などが散乱していたり、隣地や道路にはみ出した枝が歩行者の通行を妨げているといった状態です。
また、窓ガラスが割れているなどで不審者が容易に進入できる状態で放置されている、屋根の雪止めが破損していて落雪が発生し、歩行者の通行を妨げているといった状態も不適切とされています。
これらの認定基準のいずれかに該当する場合、特定空家に指定されてしまうのです。
このように、特定空家は、放置されてたことにより危険な状態なっている空き家、近隣住民へ不快感や不安感を与えている空き家のことであると覚えておきましょう。
認定基準を満たし特定空家に指定された場合のリスクとは？
特別措置法で定められた認定基準を満たすことで特定空家に指定された場合には、どのようなリスクが伴うのでしょうか。
ここでは、特定空家に指定された場合の3つのリスクについてみてきましょう。
固定資産税の増税
固定資産税は、誰も住んでいない空き家であっても所有者に課される税金です。
通常の空き家であれば、その税額は居住者のいる場合と変わりません。
しかし、特定空家に指定されてしまった場合は、その税額が跳ね上がってしまうというリスクが生じます。
これは、住宅の建つ土地であれば適用される固定資産税の軽減措置が解除されてしまうためです。
この軽減措置は、住宅の建つ土地の固定資産税が最大で6分の1となる特例で、適切な管理がされている通常の空き家にも適用されています。
ただし、空き家を取り壊して更地にしてしまうと軽減措置が適用されなくなります。
そのため、荒廃した空き家であっても税金対策として放置してしまうというケースが多くありました。
特別措置法が施行されたことにより、空き家状態で保有することのメリットがなくなることで、空き家対策につながるというわけです。
罰金が科せられる可能性がある
固定資産税の軽減措置が解除となる勧告を受けても空き家の状態が改善しない場合には、自治体から改善命令が下ります。
この改善命令を受けても対応をおこなわなければ、所有者に対して50万円以下の過料が科されることになります。
行政代執行による強制解体
自治体からの命令を受けても改善がみられない場合には、最終的に行政代執行により、建物を強制的に解体するという措置がとられます。
自治体が勝手に解体をおこなったからといって、解体費用を自治体が負うわけではありません。
強制解体にかかった費用は、当然所有者へ請求されることになります。
一般的に、解体にかかる費用は数百万円かかることも多く、もし支払いに応じなかった場合には、所有者の財産差し押さえといった措置がとられてしまう可能性もあるため注意が必要です。
特定空家に指定されるリスクの回避には売却がおすすめ
所有する空き家を売却すると、特定空家に指定されるリスクがなくなるだけでなく、固定資産税や維持管理にかかる負担がなくなります。
相続により取得した空き家など、将来的にも移り住む予定がないのであれば早めに売却することをおすすめします。
まとめ
所有する空き家を放置することで、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす危険があります。
そのような空き家は特定空家に指定され、固定資産税の増税や行政代執行といった法的措置がとられる可能性があるため注意が必要です。
私たち「伊大不動産」では、南予周辺エリアで不動産売却のサポートをしています。
空き家の管理にお困りの方、空き家売却をご検討中の方は、ぜひ弊社へご相談ください。
