離婚により財産分与をする際は、不動産を売却してすっきりと財産整理をしたいと考える方も少なくありません。
離婚で不動産売却をする際は、タイミングが重要となるため、事前に確認しておきましょう。
今回は、離婚によって不動産売却する際の注意点やタイミング、媒介契約につて解説します。
南予周辺で、離婚による不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
離婚による不動産売却の注意点やタイミングとは
離婚後、不動産を含めた財産を分けるための財産分与の方法や注意点について解説します。
財産分与とは
財産分与とは、結婚期間中に夫婦で築き上げた財産を分けることです。
基本的に財産分与は、妻が専業主婦であっても2分の1ずつ分配しますが、話し合いによって分配の割合を変更することも可能です。
不動産の分配方法は、売却して現金で分けるか、住み続ける側が不動産の評価額の半額を出て行く側に支払う方法があります。
住宅ローンの残債がある場合は、評価額から残債を引いた金額を分配することに注意しましょう。
また、結婚前にどちらかが取得した不動産の場合や、購入資金として親からの援助があった部分に関しては、特有財産とみなされ財産分与の対象にはなりません。
不動産を分与する際の注意点とは
不動産が共有名義の場合の注意点は、両者の同意がなければ不動産売却ができないことです。
どちらか一方と連絡が取れない状況や、連絡を取り合いたくないという場合でも、お互い同意のうえで売却することが必要になります。
また、住宅ローンの契約者である夫が家を出て妻が残るケースでは、夫が返済できなくなった場合のリスクも考慮しなければなりません。
妻が連帯保証人になっている場合は、妻に請求が来ることになるので注意が必要です。
連帯保証人になっていない場合でも、滞納が続けば最終的には競売にかけられ強制的に退去を迫られるリスクがあります。
離婚による不動産売却のタイミング
離婚前か離婚後のどちらのタイミングで不動産売却をするかは、家庭の事情によっても異なります。
離婚前のタイミングで売却する場合は、不動産売却までの期間が数か月かかることも考慮したうえで、離婚前にすっきりさせたいという方に向いています。
離婚後のタイミングで売却する場合は、離婚後も連絡を取り合うことに支障がなく、早めに離婚したいという方に向いているでしょう。
このように、売却のタイミングは離婚前でも離婚後でも問題はありませんが、財産分与は離婚後のタイミングでおこなうことがおすすめです。
離婚前のタイミングで財産分与をおこなうと、財産をもらう側に贈与税が発生する可能性があります。
ただし、財産分与の請求ができる期間は、離婚してから2年以内と定められています。
そのため、不動産売却後2年を経過してから財産分与をする場合は、贈与税が発生する可能性があることを注意点として知っておきましょう。
離婚による不動産売却でオーバーローンの場合の注意点
離婚時の注意点として知っておきたいオーバーローンについて解説します。
オーバーローンとは
オーバーローンとは、不動産売却しても住宅ローンの残債が残る状態のことです。
基本的に、住宅ローンを利用した不動産を売却する際は、ローンを完済しなければ売却することもできません。
そのため、オーバーローンの場合は、返済しきれない残債を預貯金などから補って完済することになります。
預貯金など補う資金がない場合は、資産価値がマイナスとなるため、財産分与の対象ではなくなることが注意点となります。
オーバーローン状態で不動産売却をする場合は、次のような工夫が必要です。
任意売却をする
オーバーローン状態では、任意売却をすることによって不動産売却が可能になります。
任意売却とは、オーバーローン状態で住宅ローンの滞納が続いている場合に、銀行に同意を得てから売却する方法です。
新聞やインターネットで公開される競売とは違い、通常の売却活動と変わらない任意売却では、周囲に任意売却であることを気付かれないメリットがあります。
また、売却によって返済しきれない残債は、売却後に無理のない範囲で毎月返済していくことが可能です。
ただし任意売却すると信用情報機関に事故情報が記録されるため、しばらくは新規のローンやクレジットカードの契約は困難になることを注意点として知っておきましょう。
アンダーローンになるまで住み続ける
オーバーローンで売却できない場合は、住宅ローンが完済できるアンダーローンになるまでどちらか一方が住み続ける方法もあります。
住宅ローンの返済を続ければ、通常アンダローンになるときが訪れます。
妻が住み続ける際の注意点として、夫が返済を滞る場合は競売にかけられ強制退去を迫られるリスクがあります。
夫は家を出て賃貸物件に入居すれば、住居費が2倍かかり、住宅ローンの返済が困難になる可能性があります。
そのため、返済が困難になって競売にかけられそうになったら、任意売却に移行するよう早めに準備をしましょう。
離婚による不動産売却で知っておきたい媒介契約の注意点とは
離婚で不動産売却をおこなう場合は、不動産会社と媒介契約を締結してから売却活動をはじめます。
3種類ある媒介契約にはそれぞれ異なる特徴があるため、自分に合った媒介契約を締結できるよう内容や注意点を確認しておきましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、売却を依頼できるのが1社のみで、他の不動産会社に依頼することができない媒介契約です。
また、自分で買主を見つける自己発見取引の場合も、必ず不動産会社を通して契約することが定められています。
3種類のなかでは、もっとも制約の多い媒介契約ですが、その分不動産会社の手厚いサポートが期待できます。
また、専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、5営業日以内のレインズへの登録や、1週間に1度以上の販売状況報告が義務付けられています。
レインズとは不動産会社専用のネットワークシステムのことで、登録することにより物件情報が他の不動産会社にも共有され早期売却へとつながります。
不動産会社とも頻繁に連絡を取りながら、販売戦略を練りたい方にもおすすめの媒介契約です。
専任媒介契約
専任媒介契約は専属専任媒介契約同様に、契約できるのは1社のみで、他の不動産会社には重ねて依頼することができない媒介契約です。
ただし、専属専任媒介契約とは違い自己発見取引が可能なため、親など身内に売却することになった場合は、不動産会社を通さずに取引することができます。
レインズへの登録は7営業日以内、販売状況報告は2週間に1度おこなうことが義務付けられています。
専属専任媒介契約同様に、他の不動産会社で契約される心配がないため、手厚いサポートのなか、安心して売却活動を進めることができるでしょう。
一般媒介契約
一般媒介契約では、複数社との締結が可能で、自己発見取引も認められています。
また、レインズへの登録や販売状況報告の義務もなく、3種類の中では、もっとも制約の少ない媒介契約です。
レインズへの登録は任意となるため、周囲に気付かれずに売却したい方は、一般媒介契約を選択することも選択肢の1つです。
複数社と契約した場合は、それぞれの不動産会社に同じ情報を伝えなければならないため、同時に何社とも連絡を取り合う必要が生じることも注意点として知っておきましょう。
まとめ
離婚で不動産を売却する際は、贈与税対策のためにも売却後のタイミングで売却することがおすすめです。
不動産売却をしても住宅ローンを完済できない場合は、任意売却などを利用して売却する工夫が必要になります。
不動産売却をおこなう際は、早期売却が希望なのか、周囲に気付かれずに売却したいかなど、それぞれの希望に合わせた媒介契約を締結しましょう。
伊大不動産では、南予を中心に、不動産取引に関するサポートをしております。
離婚による不動産売却を検討されている方は、お気軽に弊社までご相談ください。
