認知症などで本人の判断能力が低下した際に、本人に代わって不動産売却ができる「成年後見制度」をご存じでしょうか。
成年後見制度は、不動産売却をはじめ、さまざまな法律行為が認められている代理権があります。
そこで、不動産売却をご検討中の方に向けて、成年後見制度とはどのような制度なのか、また成年後見申立ての手続きや不動産売却方法についてご紹介していきます。
南予周辺での不動産売却をする際は、ぜひ参考にしてみてください。
成年後見人が不動産売却！成年後見制度とは？
成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が低下した方を保護しサポートするための制度です。
具体的な支援内容としては、以下のようなことがあります。
- 財産管理：本人に代わって預貯金や不動産などを守るサポート
- 身上監護：介護契約や施設入所など生活支援をする
このように、成年後見制度とは認知症などによって判断能力を失った方を支援し、しっかりと保護していく制度となります。
また、認知症などによって判断できない法律行為などの際に、本人に代わって成年後見人と呼ばれる方が契約などをおこないます。
不動産売却をおこなう際も、本人を代行して契約をすることも可能です。
成年後見制度は「任意後見制度」と「法定後見制度」の2つの種類があります。
それぞれの特徴と両者の違いをご紹介します。
任意後見制度
成年後見制度の1つ目の種類は「任意後見制度」です。
任意後見制度とは、認知症などで判断能力を失ってしまう前に、生活や財産の管理などをおこなう後見人を、もしもの際に備えてあらかじめ選出しておく制度です。
後見人として選んだ方と任意後見契約を締結することにより成立します。
任意後見契約は、基本的に後見人（任意後見の候補者）と自由に契約内容を決めることが可能です。
任意後見契約は、本人の判断能力が十分なうちに「公正証書」にして結ぶことが必要になります。
公正証書は、公正役場という機関で作成してもらうため、公的な証拠として活用することができるといった特徴があります。
任意後見契約を結んでおけば、将来判断能力が低下したときに、契約で定めたとおりに後見人が本人を保護サポートし、重要な契約などを代行できるようになります。
法定後見制度
成年後見制度の2つ目の種類は「法定後見制度」です。
法定後見制度は、任意後見制度とは異なり、本人の能力が低下したあとに、家庭裁判所により後見人が選出される制度です。
後見人を誰にするかは、家庭裁判所の判断によりもっとも適していると思われる方を選出します。
家庭裁判所より選出された後見人は、本人に代わって財産や権利を守るサポートをします。
また、法定後見制度は前章でご説明した代理する権利だけでなく、同意権と法律行為を取り消すことができる取消権も認められているのが特徴です。
成年後見人が不動産売却！成年後見申立ての手続きと必要書類
法定後見制度によって成年後見人を選ぶ際は、前述のとおり家庭裁判所が判断し選出します。
その際に、成年後見人として誰がふさわしいのかを家族などで話し合い、候補者の申立ての手続きをおこないます。
しかし、家族から成年後見人の候補者として申立てをしていても、必ずしもその方が成年後見人になれるとは限りません。
家庭裁判所が不適合と判断した場合は別の人物になることもあるため、注意が必要です。
成年後見の申立ては、以下に該当する方ができます。
- 本人
- 配偶者
- 4親等内の親族
- 市区町村長
4親等内の親族とは、本人からみた両親・祖父母・子・孫・ひ孫・兄弟姉妹・いとこ・叔父母・甥・姪などが該当します。
上記の方以外は申立てをすることはできないため、注意しましょう。
また、申立ての手続きは住所地を管轄する家庭裁判所へ申請します。
申立てが受理されると、申立書の内容や本人に関係するさまざまな事情などをもとに、総合的に判断して後見人が決定します。
その際は、申立人や後見人の候補者との面接や親族の意向の確認、医師により本人の鑑定などをおこないながら進めるケースがほとんどです。
審判の開始から成年後見人が選出されるまでは、およそ3か月程度かかるのが一般的です。
申立て手続きでの必要書類
申立ての手続きをおこなう際には、以下の書類を準備しておきましょう。
- 申立書
- 申立事情説明書
- 本人と後見人の戸籍謄本
- 本人と後見人の住民票
- 医師による診断書
- 財産目録
- 親族の関係図
- 申請費用
おもな必要書類は上記のとおりですが、家庭裁判所によって必要書類が異なる可能性もあるので、事前に確認しておくことをおすすめします。
成年後見人が不動産売却！売却方法とは
成年後見人が本人に代わって不動産売却する際は、その不動産を本人が「居住用」としていたのか「非居住用」であるのかが重要になります。
居住用か非居住用かによって、不動産売却での手続き方法が異なってくるため、それぞれのケース別にご紹介します。
居住用不動産を売却する方法
成年後見人が居住用の不動産を売却する際は、家庭裁判所の許可が必要になります。
許可が必要な理由は、不当な取引から本人を保護する必要があるからです。
というのも、居住用を売却されてしまっては、本人が生活の拠点を失うことになり、困ってしまいます。
成年後見人だからといって、勝手に居住用の不動産を処分することはできません。
また、認知症など判断能力が低下した方にとっては、居住環境は重要です。
居住環境の急激な変化は、かえって認知症の進行を加速させる原因ともなるため、それを防止・保護する必要があります。
そのため、家庭裁判所の許可が必要になります。
不動産売却の際は、家庭裁判所の許可が下りるまでは決済や引き渡しができないため、注意しましょう。
また、仮に家庭裁判所の許可を取らずに不動産売却をおこなった場合は、無効となります。
さらには、成年後見人としての義務を果たしていないと判断され、解任となる可能性もあるため注意が必要です。
非居住用不動産を売却する方法
一方で、居住用として利用していなかった「非居住用」の場合は、不動産売却時に家庭裁判所の許可を得る必要はありません。
居住用として生活の拠点となっていなかった場合は、保護の必要性がないため、許可までは要求されません。
しかし、家庭裁判所の許可が不要だからといって、無制限に不動産売却できるわけではありません。
非居住用でも不動産売却をする必要性を示す必要があります。
たとえば、本人の生活費を確保するためであったり、本人のための介護費用や医療費を捻出するためであったりする場合は認められます。
つまり、本人のための売却以外は理由として認められないため注意しましょう。
まとめ
成年後見人が不動産売却をするための「成年後見制度」とはどのような制度なのか、また成年後見申立ての手続きと売却方法についてご紹介しました。
成年後見人でも不動産売却は可能ですが、必ず家庭裁判所の許可を取るようにしましょう。
私たち「伊大不動産」は、南予を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。
成年後見人による不動産売却をご検討中の方も、ぜひ一度ご相談ください。
