相続して不動産を受け継いだ方のなかには「不動産に根抵当権が付いていた」という方もおられるのではないでしょうか。
根抵当権は、事業を継続する場合はそのまま相続することも可能ですし、また抹消したい場合も相続時に手続きすれば抹消することも可能です。
そこで、根抵当権とはなにか、また根抵当権をそのまま相続する方法、根抵当権を抹消する方法をそれぞれご紹介します。
南予周辺での不動産売却をご検討中の方や、根抵当権の付いた物件を相続した方は、ぜひ参考にしてみてください。
根抵当権とは？抵当権との違いや不動産相続を急ぐ理由を解説
ここでは、根抵当権とはどのような権利なのか、また一般に聞き馴染みのある「抵当権」との違い、また根抵当権の不動産相続を急ぐ理由を解説します。
根抵当権とは？
根抵当権とは、不動産を担保にして融資を受ける際に、貸し出せる極度額（上限額）が定まっている抵当権のことです。
貸し出せる上限額が決まっているので、その範囲内であれば何度でも借り入れや返済を繰り返すことができます。
そのため、借り入れたお金をすべて返済しても、合意がなければ簡単には消滅しないのが特徴です。
この根抵当権は、通常は企業などが資金融資を受ける際に利用するケースが多いです。
そのため、個人が根抵当権を設定することは、ごく稀なケースと言えるでしょう。
「根抵当権」と「抵当権」の違いとは
では、具体的に「根抵当権」と「抵当権」の違いは何があるのでしょうか。
おもな違いは2つあります。
極度額の設定の有無
前述でもご説明したように、根抵当権は「極度額」が設定されており、その金額の範囲であれば、何度でも借り入れや返済を繰り返すことが可能です。
一方で、抵当権は借り入れ額が決まっており、いつまでにいくら返済するのかが明確に定められています。
手続きの回数
抵当権は、融資を受けるたびに審査や登記手続きが必要になります。
個人では、おもに住宅ローンの際に抵当権を金融機関が設定することが多いですが、それ以外の場面で融資を受ける機会はそれほど多くはありません。
そのため、抵当権を設定しても、審査や手続きは1回というケースが多いです。
しかし企業は、運転資金が必要な場合に不動産を担保に何度も融資を受けます。
そのたびに抵当権を設定していれば、その都度登記手続きや手間がかかります。
そこで、根抵当権であれば融資時に1の回審査、登記手続きを済ませれば、その後手続きは必要ありません。
そのため、企業などが融資を受ける際は、抵当権ではなく根抵当権を利用するのが一般的です。
根抵当権の相続を急ぐ理由とは
根抵当権が付いている不動産を相続する際は、相続を急ぐ必要があります。
その理由は、相続開始から6か月を過ぎると「元本確定」となってしまうからです。
元本確定とは、根抵当権をやめる際におこなう手続きのことで、借入金が確定されてその効果が失われてしまいます。
そのため、根抵当権を利用したい場合は、できるだけ早く相続することをおすすめします。
根抵当権の不動産をそのまま相続する方法
事業をそのまま継続するなど、根抵当権の不動産をそのまま相続する方法と、相続の流れをご紹介します。
根抵当権をそのまま相続する際の2つのケース
根抵当権をそのまま相続する際は、所有者と債務者が同じかどうかを確認する必要があります。
同じ場合と異なる場合では手続きが違うため、それぞれのケースで解説します。
不動産の所有者と債務者が同じ被相続人の場合
所有者と債務者が同じ場合の手続きは、相続登記と指定債務者登記をおこなう必要があります。
相続登記は不動産の相続人を所有者名義に変更することで、指定債務者登記は債務者の名義を相続人に変更することです。
これらの手続きをおこなうことで、根抵当権の不動産をそのまま相続することができます。
不動産の所有者と債務者が違う場合
所有者と債務者が違う場合は、債務者の名義を相続人に変更する指定債務者登記をおこないます。
この場合「債務の相続人」と「根抵当権者」で、指定債務者の決定をおこないますが、指定債務者の変更登記は「不動産の所有者」と「根抵当権者」でおこなうため、混同しないように注意しましょう。
なお、そのまま相続するには、相続開始後6か月以内に手続きをとる必要があります。
根抵当権の不動産をそのまま相続する際の流れ
根抵当権の相続は以下の流れでおこないます。
- 金融機関に相続したことを伝え、必要書類の準備を依頼する
- 遺産分割協議により根抵当権の不動産の相続人を決定する
- 相続するための登記手続きをおこなう
遺産分割協議により誰が相続するかを決めますが、会社など事業を営んでいる場合には、相続によって新たに代表者となる方が相続することが一般的とされています。
また「所有者移転登記」「債務者変更登記」「指定債務者の合意の登記」の手続きが必要になります。
相続した不動産の根抵当権を抹消する方法とは
根抵当権の不動産をそのまま相続する方法をご紹介してきましたが、ここでは、根抵当権を抹消する方法をご紹介します。
根抵当権を抹消する方法は、債務が残っているか否かがポイントになります。
抹消する方法①債務が残っていないケース
根抵当権の付いた不動産に債務が残っていない場合は、金融機関と相談して同意を得ることができれば抹消することができます。
またその際は、債権額を確定させるために「元本確定」をする必要があります。
事業を継続しておこなわない場合は、根抵当権を設定したまま相続するメリットは少ないため、相続時に抹消登記しておくことをおすすめします。
抹消する方法②債務が残っているケース
一方で、相続時に債務が残っている場合はどのように抹消したら良いのでしょうか。
債務が残っている場合は、一般的には不動産売却で得た資金を返済に充て、返済を完了させてから抹消登記をおこないます。
しかし、不動産を売却しても債務が残る場合はどうなるのでしょうか。
債務が残る場合は、元本確定によって抵当権として相続することになります。
もしくは、不動産売却しても債務が大きくなることがわかっていれば「相続放棄」を検討してみるのも良いでしょう。
相続放棄は、相続開始から3か月以内に手続きをおこなう必要があるため、相続放棄をするのであれば早めに手続きを進めましょう。
ただし、相続放棄はマイナスの遺産だけでなく、プラスの遺産も相続放棄することになるため、総合的に判断して検討する必要があります。
まとめ
根抵当権とはどんな権利なのか、また根抵当権が付いた不動産をそのまま相続する方法、抹消する方法をご紹介しました。
根抵当権は、極度額が定まっており、借り入れと返済を何度でも繰り返すことができる権利です。
根抵当権を相続したい場合は、6か月以内におこない、相続放棄する場合は3か月以内に手続きをおこなう必要があるため、注意しましょう。
私たち「伊大不動産」は、南予を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。
根抵当権の付いた不動産を相続する方で売却をご検討中の方も、お気軽にご相談ください。
